<<вернуться

Нужна ли вам оценка?

Юлия САВИЦКАЯ

Независимая оценка имущества становится так же популярна, как аудит или юридические консультации. В одних случаях провести ее требует закон, в других – здравый смысл.

Считается, что независимая оценка имущества как отдельный вид деятельности возникла в США в период великой депрессии 30-х годов прошлого века. В 1929 году Национальная ассоциация управления недвижимостью США опубликовала первые Стандарты оценочной практики. И именно в Америке около десяти лет назад получили образование первые российские оценщики, которые затем создали у нас в стране первую специализированную организацию – Российское общество оценщиков. Именно она участвовала в разработке закона об оценочной деятельности, который установил порядок проведения оценки различного имущества и случаи, когда она является обязательной.

– Когда же фирма должна проводить оценку своего имущества?
– Прежде всего, оценка нужна, если фирма берет кредит под залог недвижимости или приватизирует государственное имущество.
Оценка может потребоваться и при споре с налоговиками. Например, если фирма получила имущество безвозмездно, а проверяющие не согласны со стоимостью, по которой оно принято на баланс. Еще один пример: инспектор решил проверить, насколько цены вашей фирмы соответствуют рыночным. Отчет независимого оценщика может стать веским доказательством вашей правоты.
О том, что в таких случаях оценка необходима, говорится в законе об оценочной деятельности. Кроме него, провести оценку требуют и другие нормативные документы. Как правило, о них вспоминают в последний момент и фирме приходится проводить оценку в сжатые сроки, что значительно увеличит ее стоимость (в среднем в два раза).
К примеру, фирма должна оценить любые неденежные взносы в свой уставный капитал, а также собственные акции при выкупе их у акционеров.
Оценку имущества может назначить суд (если без этого он не сможет принять свое решение) или судебный пристав (если кто-то из спорящих сторон не согласен с его оценкой). Зачастую оценка необходима и при банкротстве фирмы.

– Что будет, если фирма вовремя не оценит свое имущество?
– Она просто-напросто не сможет заключить ту или иную сделку. В некоторых случаях имущество оценят без согласия собственника (например, при конкурсном производстве в процессе его банкротства). Но чаще всего фирма должна сама инициировать оценку.

– А кто выступает инициатором оценки в случае спора с налоговой инспекцией?
– Обычно – проверяемая фирма. У налоговых инспекций на это просто нет денег. Но если оценку назначили инспекторы, они должны сообщить вам о своем решении. Фирма имеет право отказаться от оценщика, которого они выбрали, и предложить другого специалиста, а также ознакомиться с его заключением.

– Для чего фирмы проводят обязательную оценку – понятно. Но ведь многие делают это по собственному желанию...
– Ситуации бывают самые разные. Например, кто-то хочет узнать стоимость своего бизнеса, чтобы привлечь инвестиции или продать фирму. Но бывает и наоборот: люди интересуются, сколько стоит бизнес конкурента, и могут ли они его купить. Кроме того, рыночная стоимость фирмы – один из показателей эффективности ее работы, на него ориентируются многие учредители и акционеры компаний.
Довольно часто к услугам оценщиков обращаются при продаже или покупке недвижимости, переоценке основных средств, если во время инвентаризации на фирме обнаружено неучтенное имущество.
Оценка может также понадобиться, чтобы застраховать имущество фирмы или определить ее ущерб в результате страхового случая.

– Предлагают ли оценщики какие-либо дополнительные услуги?
– Конечно. Например, они могут оценить различные бизнес-проекты фирмы, предложить наиболее эффективный вариант использования недвижимости, привлечь потенциальных инвесторов.
Если это необходимо, оценщики участвуют в переговорах фирмы с покупателями, продавцами или инвесторами, а также отстаивают результаты оценки в суде и различных государственных учреждениях, например в налоговой инспекции.
Некоторые фирмы предлагают оценку имущества для оптимизации налогов. Правда, это направление постепенно теряет былую популярность, так как Налоговый кодекс уже не позволяет учесть результаты переоценки при расчете налога на прибыль. Но вот сэкономить на налоге на имущество пока еще можно.

– Оценщики несут какую-либо ответственность за свою работу?
– Ответственность как таковая в законе об оценочной деятельности не предусмотрена. Но это не означает, что ее нет совсем. Прежде всего, оценщики отвечают за свою работу собственной лицензией, которую может приостановить или отозвать Минимущество, и репутацией.
Для того, чтобы получить определенные гарантии качества работы, необходимо правильно выбрать оценщика.

– И как это сделать?
– Прежде всего, у фирмы-оценщика должна быть лицензия, без которой она не имеет права работать, и хотя бы один сотрудник со специальным образованием (не совместитель). К тому же эта фирма обязана застраховать свою гражданскую ответственность по каждому виду оценочной деятельности.
Если оценщик – индивидуальный предприниматель, лицензия, страховка и образование ему также необходимы.
В каждом конкретном регионе могут существовать и свои требования к оценщикам. Например, аккредитация при управлении имуществом города или области.
Очень важен и личный опыт конкретного оценщика, чем он больше, тем более точным будет его отчет.
И еще: оценщик не может быть учредителем, акционером, должностным лицом или заказчиком фирмы, имущество которой он оценивает. Также он не должен быть родственником ее владельцев. Иначе результаты оценки не будут считаться достоверными.

– Но ни для кого не секрет, что иногда оценка носит заказной характер. И для того чтобы получить нужный результат, не обязательно быть родственником или учредителем оценщика.
– Встречаются и такие фирмы. За определенную плату они просто подгоняют свои расчеты под заказанную стоимость имущества. Но такое заключение можно использовать лишь в том случае, если второй стороне сделки это тоже выгодно. Например, владелец компании продает часть ее имущества дочерней фирме. Правда, в этом случае он все равно рискует: операцией могут заинтересоваться налоговики и пересчитать ее по рыночным ценам. Если дело дойдет до суда и будет назначена повторная экспертиза, фирме придется погасить свои долги перед бюджетом с учетом пеней и штрафов.
Если же покупатель и продавец не зависят друг от друга, в липовом заключении вообще нет смысла, так как любой из них, заметив подвох, может привлечь другого оценщика.

– Наверное, услуги оценщиков довольно дороги?
– Чаще всего оценщики используют почасовую оплату своей работы. Поэтому стоимость оценки во многом зависит от состояния технической и юридической документации на имущество, а также от того, есть ли информация о сделках с аналогичными объектами. При этом на вознаграждение оценщика не должна влиять итоговая стоимость имущества, иначе оценка не будет объективной.
Некоторые оценщики устанавливают конкретные тарифы за те или иные работы. Например, оценить один автомобиль для переоценки может стоить пятьсот рублей, для продажи – пятнадцать тысяч рублей.

– А налогооблагаемую прибыль расходы на оценку уменьшают?
– В Налоговом кодексе сказано, что при расчете налога на прибыль фирма может учесть любые расходы, если они экономически оправданы и подтверждены первичными документами. Поэтому, если вы сможете обосновать необходимость оценки своего имущества, ее стоимость уменьшит облагаемую прибыль.
Кроме того, при оценке недвижимости фирма может сослаться на подпункт 40 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса. Он относит такие затраты к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

Статья опубликована в журнале «Расчет», №10, 2003 г.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Николая Арсеньевича Муратова, управляющего партнера ЗАО «Центр экономико-управленческого консультирования «Ким и Партнеры».

 

Нам можно послать электронное письмо по адресу:

E-mail: kdm@kdm-consult.ru

Телефоны: (495) 502-9525, (495) 502-9527, (495) 502-9528